柏林計畫徵收15萬戶私人住宅，德國房地產債券暴跌。

德國柏林房地產市場正面臨重大政策衝擊，左翼黨、綠黨與社民黨提出聯合執政協商方案，計畫依據德國憲法第15條，將大型私人房東持有的部分住宅轉為公共所有。

按照目前提案，每家企業可以保留前1萬戶住宅，超過部分則可能遭到徵收，估計涉及約15.2萬戶，其中德國最大住宅出租業者Vonovia約有12.8萬戶受到影響。

政府規劃的補償總額上限為160億歐元，平均每戶約10.5萬歐元，僅相當於帳面價值的58%，等於資產可能被打折約42%。

消息公布後，房地產公司Adler的2029年到期、票面利率10%債券單日價格暴跌約20個百分點，一度跌至每1歐元面額僅剩0.53歐元，創下歷史新低，原因在於Adler約43%的出租住宅資產可能受到影響，若依提案補償，相關資產價值恐怕面臨42%至48%的折價。

不過，這項政策仍處於組閣協商階段，距離真正實施還有一段的時間，按照規劃，柏林最快2027年提出融資方案、2028年完成立法，實際住宅移轉最早也要等到2029年中。

更大的問題是財政與法律限制，柏林目前負債已接近700億歐元，過去官方曾估計，若按照市價補償，徵收成本可能高達400億歐元，因此政府甚至考慮以100年期公債支付補償。

Vonovia則認為這項政策違反憲法，德國聯邦政府也正在研議限制地方政府徵收私人住宅企業的法律，值得注意的是，即使徵收最後沒有實現，柏林仍計畫從2027年加強租金監管，並在2028年建立租金與住宅登記制度。

這起事件反映的核心問題，是政府試圖透過住宅公有化與價格管制改善居住負擔，但市場擔心私人財產權與投資報酬受到侵蝕，進一步推高房地產企業的融資成本，政策尚未正式上路，資本市場就已經開始重新評估，柏林房地產的投資風險。

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左翼黨、綠黨與社民黨提出聯合執政協商方案，計畫依據德國憲法第15條，將大型私人房東持有的部分住宅轉為公共所有。

按照目前提案，每家企業可以保留前1萬戶住宅，超過部分則可能遭到徵收，估計涉及約15.2萬戶，其中德國最大住宅出租業者Vonovia約有12.8萬戶受到影響。

如果套落鄉講，邊間收租企業會最受影響

而家先收富人稅遲唔遲d？應該有過渡期比班金主走，咁樣又可以拖一段時間